Comprendre la SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs (particuliers ou entreprises) afin d'acheter et gérer un parc immobilier locatif. Elle permet ainsi à chaque associé d'en détenir une part, de mutualiser les risques, et de percevoir des revenus récurrents. Il s'agit d'un placement collectif. Les SCPI achètent le plus souvent des bien locatifs destinés aux entreprises, plus rentables que les biens destinés aux particuliers.
Une SCPI doit mandater une société de gestion agrée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s'occupera d'acheter et de gérer les biens immobiliers. Il s'agit d'un investissement totalement passif pour l'investisseur car il n'a pas à gérer directement les biens.
En résumé :
La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs
La société de gestion acquiert et gère un parc immobilier locatif
Les loyers perçus sont :
mutualisés
redistribués aux associés sous forme de dividendes (généralement trimestriels ou mensuels). Ils sont considérés comme des revenus fonciers.
L’investisseur devient associé de la SCPI et perçoit une quote-part des revenus proportionnelle au nombre de parts détenues. Il existe un "délai de jouissance" (en général de 3 à 6 mois) pendant lequel l'investisseur ne reçoit pas de dividendes afin de laisser le temps à la société de gestion d'acquérir des biens immobiliers en adéquation avec leur stratégie.
Toutes les SCPI collectent de l'épargne pour investir dans l'immobilier. Mais la façon dont elles émettent et rachètent les parts diffère radicalement selon leur structure juridique — et cela a des conséquences directes sur la facilité à revendre ses parts, c'est-à-dire sur la liquidité.
SCPI à capital fixe
Le nombre de parts est plafonné et immuable.
La SCPI émet des parts lors de périodes d'augmentation de capital définies à l'avance. En dehors de ces fenêtres, aucune nouvelle part n'est créée. Pour acheter des parts existantes ou en revendre, l'investisseur doit passer par un marché secondaire organisé, où vendeurs et acheteurs se rencontrent — exactement comme la Bourse.
SCPI à capital variable
Le nombre de parts s'adapte en permanence à la demande.
La société de gestion émet de nouvelles parts à tout moment pour répondre aux souscriptions, et les rachète directement lorsqu'un associé souhaite sortir — à condition que la demande entrante soit suffisante pour couvrir les sorties. C'est le modèle le plus répandu aujourd'hui, représentant l'essentiel de la collecte en France.
4 façons d'investir en SCPI
L’investissement dans les SCPI se caractérise par sa grande facilité. Vous pouvez acquérir des parts de SCPI avec un faible ticket d’entrée.
Pour acheter des parts, vous pouvez vous adresser à une banque, à une société de gestion en direct ou encore à un conseiller en investissement. Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs manières :
au comptant : si vous disposez de suffisamment de liquidités, vous pouvez acquérir directement des parts de SCPI. Vous pouvez également programmer des achats réguliers pour vous constituer un patrimoine progressivement.
à crédit : vous contractez un crédit immobilier auprès d'un établissement de crédit, selon votre capacité d’emprunt, pour acheter des parts de SCPI.
en assurance vie : certaines SCPI sont accessibles dans les contrats d’assurance vie multisupport sous la forme d’unités de compte.
en démembrement : il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété des SCPI. La valeur de la nue-propriété dépendra de la clé de répartition déterminée par la société de gestion.
L'imposition des revenus de SCPI
Les revenus fonciers de SCPI
Les dividendes issus d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Chaque année, vous devez déclarer ces revenus dans votre déclaration de revenus.
Il existe cependant des SCPI européennes investissant dans des biens immobiliers locatifs situés en dehors de la France . Les revenus fonciers issus de ces SCPI possèdent un traitement fiscal différent.
Les revenus provenant de l'étranger sont d'abord imposés à la source par le pays concerné. Vous recevrez un dividende net de fiscalité étrangère. Puis ce dividende sera soumis à l'imposition française selon votre taux marginal d'imposition. Les prélèvements sociaux ne s'appliquent pas sur les revenus fonciers étrangers. Afin de compenser partiellement cette double imposition, des conventions fiscales ont étés signées entre la France et certains pays européens. En fonction du pays concerné, la méthode utilisée pour compenser l'impôt sera différente :
la méthode du taux effectif
la méthode du crédit d'impôt
Quelque soit la méthode, nous avons constatés que le résultat est équivalent lorsque la formule suivante est utilisée :
Taux d'imposition français sur les revenus étrangers = Taux Marginal d'Imposition - Taux moyen d'imposition
Le taux moyen d’imposition est le taux moyen auquel l'ensemble de vos revenus sont taxés. Il s’obtient en divisant le montant de votre impôt à payer par votre revenu net imposable. Il est disponible sur votre espace personnel impots.gouv.fr
Exemple : SCPI allemande avec la méthode du crédit d'impôt
Revenus fonciers bruts de fiscalité étrangère : 10 000 €
Impôt payé en Allemagne sur ces revenus (10 000 x 15,8%) = 1580€
Revenus fonciers nets de fiscalité allemande : 10 000 - 1580 = 8420€
Tranche marginale d’imposition (TMI) de l'investisseur : 30 %
Taux moyen d'imposition de l'investisseur 15%
Impôt français à payer = 8420 x 30% = 2526€
Montant du crédit d'impôt = 8420 x 15% = 1263€
Revenus fonciers nets = 7157€
Taux d'imposition français sur les revenus nets de fiscalité allemande = 30 - 15 = 15%
Les revenus financiers de SCPI
Une SCPI peut décider de ne pas verser l'intégralité des loyers aux associés sous forme de dividendes. Ils peuvent procéder à une mise en réserve d'une partie des loyers encaissés dans le but de conserver un peu de trésorerie.
Cette trésorerie pourra être distribuée plus tard pour maintenir une certaine stabilité dans les distributions de dividendes aux associés, même en périodes moins favorables. Elle pourra également être placée sur des supports financiers. Les intérêts générés par ces supports seront ensuite distribués aux associés. Ces intérêts sont taxés au prélèvement forfaitaire unique de 12,8% auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 18,6% depuis 2026.
Les plus-values immobilières de SCPI
Vos parts de SCPI peuvent s'apprécier avec le temps, vous permettant de dégager une plus-value immobilière lorsque vous revendez vos parts si votre prix de vente est supérieur au prix d'achat. La plus-value réalisée est imposée au taux forfaitaire de 19,2% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Un abattement est possible selon la durée de détention de vos parts de SCPI.
La plupart des SCPI appliquent une commission de souscription prise à l’entrée mais réellement constatée à la revente des parts. Il existe donc une plus-value uniquement si l’augmentation du prix de la part est supérieure au montant de la commission de souscription.
Pour une SCPI ayant une commission de souscription à 10%, il y aura plus-value à la revente uniquement si le prix de la part a augmenté de plus de 10% entre la souscription et la revente des parts.
Les frais d'une SCPI
Les SCPI comportent plusieurs catégories de frais, qui interviennent à différents moments de l’investissement.
Les frais de souscription ou frais d'entrée
C'est une particularité des SCPI qui déroute souvent : bien qu'on les appelle "frais d'entrée" (ou commission de souscription), on dit souvent qu'ils sont prélevés à la sortie. Si l'on veut être d'une rigueur absolue, la réponse est nuancée : comptablement ils sont prélevés à la sortie, mais économiquement, vous les payez dès le premier jour.
Exemple : Vous achetez 100 parts de SCPI à 200 euros la part. Les frais d'entrée sont de 10%.
Vous payez donc 20 000€ (200 x 100).
Le jour même , votre courtier affichera la valeur comptable de retrait de vos parts sur votre relevé (prix de souscription - frais). Vous verrez donc apparaître une valeur de retrait de 18 000 €.
Calcul : 200 € − 10% = 180 € par part.
Les 2 000 € de frais (10 %) sont consommés immédiatement. Il servent à rémunérer les distributeurs (banques, conseillers en investissement) et la société de gestion pour la recherche des biens locatifs. Les 18 000€ euros restants seront investis directement dans la pierre.
Si vous revendez vos parts le lendemain (en supposant que le prix de la part n'a pas bougé), vous recevrez donc 100 parts à 180 euros soit 18 000€.
Un investissement en SCPI doit se faire sur horizon de placement long terme afin d'amortir ces frais. La période moyenne de détention d'une SCPI est de plus de 20 ans. Sur une période aussi longue, l'impact de ces frais est faible.
Les frais de gestion
Ils servent à couvrir la gestion des locataires et l'entretien du parc immobilier. Ils correspondent en moyenne à 10% du montant des loyers encaissés.
La société de gestion doit également répondre à plusieurs engagements vis-à-vis de ses associés tels que :
L’information semestrielle, voire trimestrielle, sur les performances de la SCPI
L’organisation des Assemblées Générales Extraordinaire
L’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI à raison d’une fois par an.
Tout ceci occasionne des frais qui sont déjà déduits des revenus locatifs versés par la SCPI. Ce qui implique que le taux de distribution (ou rendement) communiqué par les SCPI est systématiquement net de frais.
Les frais liés aux acquisitions et aux travaux
Ces frais couvrent l’achat ou la vente d’immeubles, ainsi que l’entretien, la mise aux normes ou des rénovations. Ils sont prélevés sur les résultats de la SCPI et réduisent donc indirectement la distribution. Ces frais sont déjà déduits des revenus locatifs versés par la SCPI.
Les frais de cession des parts
Certaines SCPI appliquent des frais de cession lors de la vente de vos parts. Ces frais sont rares dans la pratique mais on peut les retrouver dans des SCPI qui ne prélèvent pas de frais d'entrée.
Il est cependant essentiel de comprendre que les dividendes reçus sont versés par part de SCPI de façon à ce que votre rendement sur le capital investi ne soit pas impacté par ces frais. Ce système permet à votre capital de travailler à 100%. Même si votre valeur de retrait est de 18 000 €, vos dividendes sont calculés sur le prix de souscription, soit sur 20 000 €.
Imaginez que la SCPI annonce un rendement de 5 %.
La SCPI décide de verser un dividende de 10 € par part pour l'année.
Vous possédez 100 parts. Vous recevez donc :
100 parts × 10 € = 1 000 €
Le calcul de votre rendement :
Vous avez décaissé 20 000 € au total.
Vous avez reçu 1 000 € de revenus.
Votre rendement réel est de : 20 000 / 1 000 = 5%.
Les frais d'entrée n'ont eu aucun impact sur le taux de distribution de la SCPI.